Todo lo que debes saber sobre el coliving en España, los modelos contractuales y su tributación

El coliving, una nueva alternativa habitacional en auge, es un fenómeno que combina el alquiler de habitaciones privadas con el uso compartido de zonas comunes en un mismo inmueble. Habitualmente, una empresa especializada se encarga de gestionar estos espacios para asegurar una convivencia armoniosa y organizada entre los residentes. Esta opción resulta especialmente atractiva para jóvenes profesionales, estudiantes y nómadas digitales, quienes buscan un ambiente comunitario con servicios incluidos en el precio del alquiler.

En España, el coliving ha crecido exponencialmente en los últimos cuatro años. Sin embargo, este modelo de arrendamiento no se encuentra específicamente regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). A diferencia de los contratos de alquiler tradicionales, los contratos de coliving operan en un marco diferente, lo que genera interrogantes legales tanto para propietarios como para inquilinos en cuanto a derechos y responsabilidades.

Modelos contractuales y aspectos fiscales que todo propietario debe conocer

Cuando un propietario decide destinar su inmueble al coliving, tiene que elegir entre dos modelos contractuales clave: lease-sublease (arrendamiento-subarriendo) y lease on behalf (gestión en nombre del propietario). Cada uno de estos enfoques tiene sus propias características y riesgos, los cuales no solo determinan las relaciones entre las partes involucradas, sino que también influyen en la fiscalidad aplicable.

Modelo lease-sublease

En el modelo de lease-sublease, el propietario firma un contrato con una empresa de coliving, quien subarrienda las habitaciones a los residentes. La empresa es la responsable directa ante los inquilinos y asume el mantenimiento y la gestión de servicios como limpieza y Wi-Fi, además de organizar actividades comunitarias en algunos casos. En esta estructura:

• Ingresos estables para el propietario: La empresa paga una renta fija al propietario, garantizando ingresos constantes sin importar la ocupación.
• Riesgo de ocupación asumido por la empresa: La empresa de coliving soporta el riesgo de vacantes, lo cual proporciona tranquilidad al propietario.

Modelo lease on behalf

En este formato, la empresa de coliving actúa como gestora en nombre del propietario, encargándose de todos los servicios y la gestión diaria, pero los contratos de alquiler se firman directamente entre el propietario y los residentes. Las particularidades de este modelo incluyen:

• Mayor beneficio potencial para el propietario: El propietario obtiene los ingresos directos de cada alquiler, aunque la empresa de coliving cobra una tarifa por sus servicios de gestión.
• Riesgo de ocupación asumido por el propietario: En este caso, es el propietario quien soporta el riesgo de ocupación, ya que los ingresos dependen del número de habitaciones ocupadas.

Por lo tanto, la diferencia principal es el tipo de relación contractual entre la parte propietaria y la empresa de coliving ya que esta determinará quien soporta la mayor parte del riesgo del negocio.

Diferencias fiscales y el tratamiento del IVA

Aunque la diferencia en la relación contractual entre los modelos lease-sublease y lease on behalf pueda parecer menor, su impacto fiscal es significativo, especialmente en lo que respecta al tratamiento del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

Según la Ley 37/1992 del IVA, se considera que están sujetas al impuesto “las prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso”. Se entiende por empresario o profesional “quienes realicen una prestación de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo”. Dentro de las prestaciones de servicios, se incluyen “los arrendamientos de bienes”.

El artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA establece que el arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda está exento de IVA, salvo cuando el arrendador preste servicios propios de la industria hotelera, como restaurante, limpieza, lavado de ropa, entre otros.

Modelo Lease-Sublease (arrendamiento-subarriendo)

En este modelo, cuando la empresa de coliving actúa en nombre propio:

• El arrendamiento entre el propietario y la empresa de coliving está sujeto al IVA, ya que la empresa no destinará el inmueble exclusivamente a vivienda, sino que lo subarrendará. En este caso, se aplica el tipo general del 21%.
• La empresa de coliving presta un servicio de arrendamiento a los inquilinos. Este arrendamiento está exento de IVA si las viviendas se destinan exclusivamente a uso residencial y no se prestan servicios típicos de la industria hotelera. Sin embargo, si la empresa ofrece servicios adicionales, como limpieza frecuente de habitaciones, cambio de sábanas, actividades para los residentes o desayunos, el arrendamiento estará sujeto al IVA, con un tipo de gravamen reducido del 10%.

Modelo Lease on Behalf (gestión en nombre del propietario)

En este modelo, donde la empresa de coliving actúa en nombre del propietario:

• La empresa de coliving presta un servicio de mediación al propietario, lo que está sujeto al IVA, al tipo general del impuesto (21%).
• El propietario, que firma los contratos directamente con los inquilinos, realiza un servicio de arrendamiento que, al igual que en el caso anterior, estará exento de IVA si el inmueble se destina exclusivamente a vivienda y no se prestan servicios hoteleros. Si se prestan estos servicios adicionales, como en el modelo anterior, el arrendamiento estará sujeto al IVA, con un tipo de gravamen del 10%.

Emisión de facturas y deducción del IVA

La obligación de emitir factura depende de las partes involucradas y del tipo de servicio ofrecido. En el caso de servicios exentos de IVA a un cliente particular, no sería necesaria la emisión de factura. Sin embargo, cuando el servicio incluye actividades de la industria hotelera y se aplica IVA, será imprescindible facturar adecuadamente.

Es importante resaltar que la exención de IVA en ciertos casos limita la posibilidad de deducir el IVA soportado en los gastos. Esta cuestión puede influir en la decisión de ofrecer o no servicios adicionales propios de la industria hotelera, ya que el gravamen con IVA permite deducir el impuesto soportado en los gastos asociados.

Importancia de definir el modelo adecuado en coliving

Definir el modelo contractual adecuado es esencial, ya que no solo afecta a las relaciones entre las partes involucradas, sino también a la tributación. Dependiendo del modelo, se pueden generar distintos riesgos, obligaciones y responsabilidades fiscales. Por tanto, un análisis exhaustivo del modelo de negocio elegido es crucial para maximizar beneficios fiscales y evitar complicaciones tributarias.