¿Puede una comunidad de propietarios prohibir los apartamentos turísticos sin unanimidad? La sentencia del Tribunal Supremo

A raíz de la proliferación de los pisos destinados a arrendamiento turístico, ha surgido la necesidad, normalmente por molestias causadas a los vecinos por los usuarios de este tipo de alojamientos, de regular las condiciones en las cuales podrá ejercerse esta actividad, especialmente en edificios compartidos con inmuebles de uso residencial, siendo la tendencia, últimamente, la de establecer limitaciones a este tipo de alquiler. Por ello y por ser un tema que genera controversia en las comunidades de propietarios, cada vez están llegando más casos para ser resueltos por nuestros Tribunales.

Si bien es cierto que hasta ahora existían numerosas sentencias sobre la legitimidad de la prohibición de pisos de uso turístico en las comunidades de propietarios contenida en los estatutos de la comunidad, esta última sentencia es novedosa por cuanto se pronuncia respecto al acuerdo de prohibir dicha actividad en un acuerdo junta de propietarios.

Nueva perspectiva, el Tribunal Supremo extiende la prohibición de alquiler turístico a acuerdos de junta

Algunas comunidades de propietarios han prohibido de forma expresa en sus estatutos el uso de los pisos con finalidad de alquiler turístico, sin embargo, los asuntos que hasta ahora habían llegado al Tribunal Supremo versaban sobre la prohibición de apartamentos turísticos en comunidades de propietarios que en sus estatutos tuvieran prohibida la realización de actividades económicas, sin que se especificara la prohibición de uso turístico.

En este sentido, el Tribunal Supremo ha considerado que el arrendamiento de viviendas para destinarlo a uno turístico es una actividad económica, por cuanto se trata de una actividad que implica un uso distinto al de vivienda y en la que concurre un componente comercial, profesional o empresarial. En consecuencia, aquellas comunidades que en sus estatutos tengan prevista la prohibición de realizar actividades económicas en las viviendas del edificio, entiende el Tribunal Supremo que en dicha prohibición queda englobado el arrendamiento de uso turístico. Por tanto, para vetar el alquiler turístico sería suficiente que los estatutos de la comunidad contuvieran la prohibición de realizar actividad económica en las viviendas.

Sentencia de octubre de 2024 y su impacto en los acuerdos sobre alquiler turístico

El pasado 3 de octubre de 2024, el Tribunal Supremo ha dictado una nueva sentencia en relación con esta materia, pero en este caso no versa sobre la prohibición estatutaria de realización de actividad económica en los pisos destinados a vivienda, sino que va un paso más allá y analiza la validez de la prohibición de la realización de esta actividad mediante acuerdo de Junta de Propietarios por mayoría de tres quintas partes, en vez de por unanimidad.

Esto supone un primer y novedoso pronunciamiento del Tribunal respecto a la interpretación y aplicación del art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH). Este precepto fue introducido en el año 2019 mediante el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Dicho precepto establece que “el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad” de arrendamiento destinado a uso turístico requiere el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios.

En el asunto objeto de la sentencia, una comunidad de propietarios de la ciudad de Madrid, adopta un acuerdo prohibiendo el ejercicio de la actividad de alquileres turísticos en el edificio por mayoría superior a tres quintas partes de los propietarios, pero sin llegar a conseguir unanimidad. El propietario perjudicado presentó una demanda solicitando la nulidad del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, por cuanto este no había sido adoptado por unanimidad de los propietarios.

Interpretación del Tribunal Supremo ¿Limitar o prohibir el alquiler turístico?

La controversia que llega al Tribunal Supremo se centra básicamente en la interpretación del art. 17.12 de la LPH y concretamente en sobre si la expresión “limitar” a la que hace referencia dicho precepto incluye la facultad de prohibir dicha actividad.

Pues bien, el Tribunal Supremo entiende que en el caso de la interpretación de las normas debe ir más allá de la simple interpretación literal del precepto legal, debiendo estar a la intención de la propia norma y a los demás criterios de interpretación contenidos en el Código Civil. En este sentido entiende que “la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo límite”.

Por otro lado, razona que el precepto objeto de controversia tiene como fundamento atribuir estas facultades a los propietarios ya que estos se pueden ver perjudicados por las molestias que puede ocasionar el alquiler turístico en un edificio, y por tanto si para ello se exigiera la unanimidad llegaría a la situación en que sería imposible ejercitar dichas facultades, haciendo imposible el veto a este tipo de actividad.

Así, el Tribunal Supremo avala la prohibición de la actividad de pisos turísticos cuando el acuerdo de Junta haya sido adoptado por tres quintas partes de los propietarios.

Aplicación en Cataluña y contexto normativo

Cabe tener en cuenta que esta sentencia versa sobre la interpretación de un precepto contenido en la LPH, pero dicha normativa no es aplicable en Cataluña, por cuanto la normativa relativa a la propiedad horizontal queda recogida en la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. Por lo tanto, habrá que esperar a pronunciamientos de situaciones similares que tengan lugar en comunidades de propietarios en Cataluña, aunque este pronunciamiento es muy revelador en cuanto a la postura del Tribunal Supremo respecto a estas situaciones, sin embargo viendo la tendencia de la jurisprudencia del Tribunal Supremo lo más probable es que se aplique el mismo criterio, pero en el caso de Cataluña, la mayoría cualificada es de cuatro quintas partes, que a su vez es la que se exige para la modificación de estatutos, y por ende prohibición estatutaria de la actividad de uso turístico.

¿Qué deben tener en cuenta los propietarios antes de alquilar turísticamente?

Tanto de este pronunciamiento como de las anteriores sentencias relativas a la prohibición de la realización de actividad de pisos turísticos, podemos deducir que el Tribunal Supremo va a avalar aquellas situaciones de veto por parte de las comunidades de propietarios a destinar pisos a uso turístico, por lo que antes de plantear realizar dicha actividad es muy importante no solo revisar los estatutos de la comunidad, sino los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios. En consecuencia, es imprescindible un buen asesoramiento legal previo antes de iniciar cualquier actividad de este tipo para evitar conflictos legales.