Nueva regulación en el precio del alquiler en Catalunya ¿Cómo afecta a propietarios e inquilinos?

El viernes pasado se publicó en el BOE el Sistema estatal de índice de referencia a los precios del alquiler en zonas de mercado residencial tensionado. El índice limitará principalmente las rentas de los grandes tenedores en Cataluña, (en los 140 municipios aprobados como zonas tensionadas), aunque también afecta a propietarios de menos de cinco viviendas.

Hasta ahora ya se venían aplicando una serie de medidas desde la aprobación de la Ley por el Derecho a la Vivienda publicada el 25 de mayo del 2023. Entre otras ya se aplicaban:

• Gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contratos a cargo del arrendador.
• Prórroga de un año en determinados contratos.
• Información mínima en las operaciones de compraventa y arrendamiento.
• Nuevos requisitos para interponer determinadas demandas de desahucio.
• Mantenimiento en las limitaciones en las actualizaciones de las rentas del alquiler.
• Recargo en la cuota del IBI si el inmueble se encuentra vacío.

Ahora, a partir del día 16 de marzo se han aprobado la aplicación del resto de medidas encaminadas a la regulación del precio de los alquileres en las zonas tensionadas. La declaración de zona tensionada tendrá una validez de tres años, prorrogable anualmente siempre que sigan dándose las circunstancias que motiven tal declaración.

Se ha modificado la Ley, en cuanto al concepto de gran tenedor: en Cataluña se ha reducido a 5 o más viviendas en propiedad de uso residencial o una superficie construida de más de 1500 m2, sin contar los trasteros y garajes. En cambio, para el resto de comunidades autónomas, el límite está en 10 viviendas o más de 1500 m2.

A partir del 16 de marzo, para determinar las rentas en los nuevos contratos, habrá que diferenciar si la vivienda se encuentra en una zona de mercado tensionada o no:

• En zona no tensionada, la renta será la que libremente las partes pacten.
• En zona tensionada, diferenciaremos entre gran tenedor o pequeño propietario.

Se establece que, en el caso de ser un pequeño propietario o no gran tenedor, si en los últimos cinco años hubiese habido un contrato de arrendamiento, la renta no podrá exceder de la última vigente en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior. No se podrán pactar en el nuevo contrato la repercusión de los gastos o cuotas que no hubiesen estado pactadas en el anterior contrato.

Se podrá incrementar en un 10% la renta limitada si se acredita alguno de estos supuestos:

• Si la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del art.41 del RIRPF, y que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la firma del nuevo contrato.
• Si en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30%.
• Si en los dos años anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de accesibilidad.
• Y si el contrato de arrendamiento se firma por un período de diez o más años, o bien, se determine un derecho de prórroga de 10 o más años.

En el caso que en los últimos cinco años no hubiese contrato de arrendamiento, la renta vendrá fijada por el índice de referencia.

Para el gran tenedor la renta del nuevo contrato vendrá fijada por la menor entre la obtenida por el cálculo del índice de referencia y la última renta del contrato anterior, vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior.

En contrapartida, hay que tener en cuenta que, la Ley contempla una serie de incentivos fiscales aplicables en la autoliquidación del IRPF a los rendimientos por arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas.

En concreto, se modifica el porcentaje de reducción por arrendamiento de viviendas que venía siendo del 60% y se prevén los siguientes supuestos:

• En un 90% cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre la vivienda ubicada en ZMRT, en la cual la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de la misma vivienda, después de aplicar la cláusula de actualización.
• En un 70%, cuando el arrendador hubiera arrendado por primera vez la vivienda a un arrendatario que tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años, o cuando el arrendatario sea una Administración pública o una entidad sin fines lucrativos.
• En un 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actualización de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato.
• Y, en un 50% en cualquier otro caso.

Profundizaremos en la aplicación práctica del tema en artículos posteriores, ofreciendo un análisis detallado de su implementación en diversos escenarios y situaciones concretas.