Novedosa Sentencia Sobre La Denominada “Cláusula Berlín”

La vivienda y los contratos de arrendamiento para uso de vivienda son un tema de mucha actualidad, en los últimos años ha habido mucha novedad legislativa respecto a ello. En esta línea, el 29 de septiembre de 2020 en Cataluña se publicó la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.

Una de las principales medidas introducidas por esta ley fue el sistema de contención de las rentas, que se instrumentaba mediante la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, que limitaba la fijación del precio de la renta. De esta manera, la renta dejaba de ser libremente pactada entre arrendador y arrendatario y venía determinada por ley, en función de las características del piso.

Contra la norma publicada y la introducción de este sistema de contención de rentas de alquiler en Catalunya se interpusieron diversos recursos de inconstitucionalidad. Con este escenario, muchos propietarios, ante la limitación legal impuesta a la hora de fijar un precio en la renta, optaron por incluir en los contratos de arrendamiento de vivienda la denominada “cláusula berlín” o “cláusula berlinesa”. Dicha cláusula, consiste en acordar, de mutuo acuerdo entre las partes, un doble precio de renta en el contrato de arrendamiento. Concretamente, se acordaba una renta de acuerdo con la voluntad de las partes, pero que, debido a la normativa relativa a la contención de rentas vigente en el momento de la celebración del contrato, se veía reducida por imperativo legal. Habida cuenta que la norma que imponía dicha limitación estaba siendo objeto de recurso de inconstitucionalidad, se preveía en la misma cláusula que en el caso que dicha limitación fuera anulada por el Tribunal Constitucional, la renta aplicable sería la pactada libremente por las partes, quedando sin efecto la renta limitada.

En fecha 10 de marzo de 2022, el Tribunal Constitucional dictó sentencia por la que declaraba la inconstitucionalidad de algunos de los preceptos de la norma, entre los cuales se encontraba el precepto relativo a la contención y limitación de rentas en los contratos de alquiler. En consecuencia, a partir de ese momento dejó de ser de aplicación la contención de rentas de alquiler, y aquellos contratos que se firmaban con posterioridad a la sentencia no se veían afectados por la contención de rentas, pudiendo las partes pactar un importe de renta de mutuo acuerdo.

En aquellos contratos en los que se había introducido la “cláusula berlinesa”, una vez publicada la sentencia y declarada inconstitucional la contención de los precios de renta impuesto por la Generalitat de Catalunya, entraba en vigor la renta pactada por las partes para ese supuesto, según se había previsto expresamente. Por lo tanto, con efectos del mes siguiente a la publicación de la sentencia del Tribunal Constitucional, dejaba de tener efecto la renta cuyo importe estaba limitado por la ley, y el inquilino pasaba a abonar el importe de renta que había sido pactado libremente entre ambas partes, todo ello de conformidad con lo expresamente pactado en el contrato de alquiler.

La introducción de dicha cláusula en los contratos de alquiler ha sido objeto de controversia y debate, pero hasta el momento no existen muchos casos judicializados. En este sentido, y como hecho novedoso, el pasado 27 de mayo nos fue notificada a CIM TAX & LEGAL una sentencia de un Juzgado de Primera Instancia de Barcelona sobre un asunto en el que el arrendatario, al momento de aplicar la renta pactada para el caso de declaración de inconstitucionalidad de la norma, presentó una demanda ante el Juzgado solicitando la nulidad de la referida cláusula por considerarla abusiva y reclamando el importe de las rentas que, a su parecer, había abonado de más.

Pues bien, el procedimiento ha finalizado con esta sentencia de primera instancia que ha desestimado íntegramente las pretensiones del inquilino, confirmando la validez de la cláusula pactada por las partes, así como la procedencia del pago de la renta libremente acordada.

Si bien se trata de una sentencia de primera instancia que aún puede ser objeto de recurso en segunda instancia, el análisis realizado por la magistrada en los fundamentos de derecho es muy revelador y novedoso, ya que avala la libre voluntad de partes a la hora de redactar el contrato.

Siguiendo los términos del análisis que realiza la juzgadora en la sentencia, a los efectos de que dicha cláusula sea considerada válida ha sido clave que el recurso de inconstitucionalidad ya estuviera interpuesto, y por tanto, el hecho de que la legislación de contención de rentas pudiera ser anulada, era una posibilidad conocida. Esto implica que al momento de firmar el contrato, cuando se prevé que la renta libremente pactada entrará en vigor para el caso de anulación por el Tribunal Constitucional del sistema de contención de rentas, el inquilino es conocedor de esta posibilidad, puesto que la norma ya se encontraba siendo objeto de recurso de inconstitucionalidad.

Por otro lado, es muy importante la actuación del arrendador desde el momento de la oferta del alquiler hasta la firma del contrato, quien debe actuar en todo momento con total transparencia frente al arrendatario. Ya en la propia oferta de alquiler ya debe constar la renta libremente pactada y la renta limitada, para que la información sea clara desde un principio para el arrendatario, quien, al momento de contactar con el arrendador para interesarse por el arrendamiento, ya es conocedor de la inclusión de dicha cláusula. Posteriormente es importante realizar una redacción del contrato que sea clara y plenamente entendible para el arrendatario, quien deberá estar conforme con la introducción de dicha cláusula. Por tanto, a fin de asegurar esta validez debemos pactar la cláusula de mutuo acuerdo, con plena transparencia hacia el arrendatario, resolviendo cualquier duda que pueda tener el arrendatario respecto a las cláusulas y condiciones del contrato, y concretamente asegurar que se facilita toda la información respecto a la “cláusula berlinesa”, para asegurar que comprende el alcance y las consecuencias de esta.

Habida cuenta de la reciente reforma de la Ley de Vivienda y la introducción a nivel estatal de la contención de rentas en algunas zonas consideradas de mercado tensionado, cobra especial relevancia esta primera sentencia ya que se está volviendo a introducir “cláusulas berlinesas” en muchos contratos de arrendamiento, habida cuenta de los recursos de inconstitucionalidad ya interpuestos contra la Ley de Vivienda, y que actualmente están pendientes de resolución.

Pese a tratarse de una controversia muy novedosa, esta sentencia de primera instancia marca una primera tendencia judicial, aunque deberemos esperar a los pronunciamientos en instancias superiores que podrán sentar jurisprudencia al respecto.