La diferencia entre arras confirmatorias y arras penitenciales

Cuando firmamos un contrato de arras previo a la formalización de la escritura de compraventa, es importante determinar el tipo de arras que estamos suscribiendo, puesto que cada tipo tendrá consecuencias jurídicas muy distintas, la falta de especificación puede generar conflictos entre las partes.

Previamente a la formalización del contrato de compraventa es habitual firmar un contrato de arras entre las partes, para asegurar la realización de la compraventa. En él se harán constar los términos del contrato de compraventa, como la descripción del inmueble, el precio de la venta o la fecha de la firma de escritura pública notarial. Las arras consisten en la entrega de una suma de dinero a cuenta del precio total pactado. Existen diferentes modalidades de arras, con consecuencias jurídicas muy distintas. Por ello es importante diferenciarlas y expresar de forma clara en el contrato qué tipo de arras estamos suscribiendo, puesto que de lo contrario la interpretación de las mismas puede dar lugar a conflictos entre las partes.

Podemos diferenciar tres tipos de arras, penitenciales, confirmatorias y penales, pero nos centraremos en las arras confirmatorias y arras penitenciales por ser estas dos las más comunes en la práctica:

• Arras penitenciales: son aquellas que permiten el desistimiento del contrato por cualquiera de las partes, sin necesidad de alegar causa. En caso de que el desistimiento se realice por parte del comprador, éste perderá las arras entregadas al vendedor. Por el contrario, si el que desiste del contrato de compraventa es el vendedor, este deberá devolver las arras dobladas, es decir, deberá entregar al comprador, el doble del importe recibido. Las arras penitenciales son las únicas que quedan expresamente reguladas en el Código Civil, concretamente encontramos su referencia en el art. 1.454.
• Arras confirmatorias: son aquellas que consisten en un pago anticipado a cuenta del precio final de compra, como garantía de cumplimiento. Estas se rigen por las normas generales de las obligaciones recíprocas, por lo que, en caso de incumplimiento de alguna de las partes, la otra estará facultada para exigir el cumplimiento de la misma o, en su defecto, solicitar la rescisión del contrato con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, en concordancia con el art. 1.124 del Código Civil.

En caso de querer pactar unas arras penitenciales, se tendrá que hacer constar expresamente a fin de evitar posibles conflictos de interpretación.

La diferencia esencial entre las arras penitenciales y las confirmatorias consiste en el hecho de que las penitenciales permiten el desistimiento del contrato, mientras que, si firmamos unas arras confirmatorias, la otra parte nos podrá exigir el cumplimiento del mismo.

En ambos casos, el importe de las arras podrá ser convenido libremente entre las partes. En la práctica, habitualmente se suele fijar en una cantidad alrededor del 10% del precio total de la venta.

Regulación específica en Catalunya
Cuando el inmueble objeto de compraventa se encuentre en Cataluña, deberemos aplicar las disposiciones contenidas en el Libro VI del Código Civil Catalán, relativo a las obligaciones y contratos, donde encontramos la regulación del contrato de compraventa.

A fin de evitar conflictos y confusiones, el Código Civil Catalán ha introducido novedades respecto a las arras. Si en el contrato no se especifica nada al respecto, las arras serán consideradas en todos los casos arras confirmatorias. Para que sean arras penitenciales, deberá ser pactado expresamente, tal y como establece el art. 621-8 del Código Civil de Catalunya. En este caso, cuando sea el comprador quien desista del contrato, este perderá las arras entregadas, y en caso de que sea el vendedor, las devolverá dobladas.

Las arras han dado mucho que hablar en la jurisprudencia como generadora de conflictos entre las partes, por lo que nuestra recomendación es la de redactar un contrato de arras claro, en el que conste expresamente el tipo de arras a las que nos estamos sometiendo, a fin de tener claro cuáles son las consecuencias jurídicas a las que nos estamos exponiendo y así evitar conflictos futuros.