¿Qué garantías de pago pueden pactarse en un contrato de arrendamiento?

Si es legal pactar alguna otra garantía adicional que de mayor tranquilidad al arrendador

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de septiembre de 1994 establece, según el artículo 36, una garantía que es la fianza. Dicho artículo regula que para los contratos de arrendamientos de viviendas se entregue una mensualidad y para los arrendamientos de uso distinto del de vivienda se deben entregar dos meses.

Como estos importes no son suficientes para dar una tranquilidad al propietario, se buscan otras opciones para garantizar el pago. La ley establece que ambas partes pueden pactar cualquier garantía adicional a la fianza en metálico, para el cumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones arrendaticias.

Las principales opciones que se nos presentarían en el marco de garantías adicionales (art.36.5 LAU) son:

1. El depósito en garantía

• Es una cantidad de dinero que entrega, en el momento de la firma, el arrendatario al arrendador en garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato. Esta cantidad en depósito es custodiada por el propietario hasta el fin del arrendamiento, con la ventaja para el arrendatario de que no le va a costar más dinero que la pérdida de los rendimientos que pudiese obtener de la disposición de ese importe. Esta cantidad en depósito se debe indicar en una cláusula separada de la fianza mínima legal.

2. El aval bancario

• Es un documento en el cual un banco garantiza el pago de la renta pactada en el contrato, en el caso de que el arrendatario no pague.
• Un aval bancario puede ser a primera demanda o a primer requerimiento cuando el banco tiene que pagar en el momento en que el avalado lo solicita, sin necesidad de probar el impago.
• La cuantía del aval suele ser de 3 a 6 mensualidades, cantidad que se tiene pignorada en la cuenta del arrendatario. Además, el aval bancario tiene asociado otros gastos, la entidad bancaria cobrará una comisión de apertura y de mantenimiento trimestral.

La fianza será destinada a compensar los posible desperfectos del inmueble, aunque es evidente que, si el inquilino deja de pagar, se compense con ella, pero como solo es una mensualidad, suele ser una garantía insuficiente

3. El seguro de impago

• Es contratar un seguro que cubra el supuesto impago del arrendamiento. Surgió más tarde, pero está creciendo rápidamente. La ventaja que tiene este seguro es que además de ser una garantía de cobro del impago de la renta, cubre también los destrozos que se hubieran producido y la defensa jurídica si fuere el caso.
• El seguro es contratado por el propietario, generalmente se llega a un pacto con el arrendatario para que pague el importe del seguro al arrendador. El seguro de impago tiene una ventaja frente al aval bancario, y es que solo tiene que pagar la prima del seguro al propietario, en lugar del aval bancario que exige una mayor cantidad de dinero.

4. El aval personal

Es cuando uno o varios terceros responden del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. Se suele utilizar mucho en el alquiler a estudiantes, ya que los progenitores tienen en general liquidez suficiente como para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales.

• Su ventaja frente al aval bancario y el seguro de impago reside en el coste, ya que en ambos casos supone un incremento de los mismos. Por otro lado, es menos práctico de cara a garantizar el abono al arrendador. Además, dirigirse contra el avalista exigiendo el cumplimiento de las obligaciones contractuales presenta una serie de problemas inherentes a la reclamación a una persona física: insolvencia del avalista, dificultad para reclamarle cuando su residencia es en otro lugar del país, etc.

5. El “Avalloguer”

• Es un régimen de coberturas de la Generalitat de Catalunya que consiste en asegurar a los arrendadores de viviendas, con contrato formalizado al amparo del artículo 2 de la LAU 29/1994, de arrendamientos urbanos la percepción de una cantidad, en el caso de instar un procedimiento judicial de desahucio por falta de pago de la renta de acuerdo con las condiciones y requisitos que establece la normativa. La cobertura del “Avalloguer” es para las mensualidades impagadas desde el inicio de la acción judicial con el límite de tres mensualidades.

Lo requisitos para la admisión son:

• La renta mensual no tiene que superar los 1500 € en la ciudad de Barcelona, para los municipios y alrededores la renta a superar es inferior.
• Haber depositado la fianza en el registro de fianzas dentro de plazo.
• No haber exigido ninguna otra fianza, aval ni garantía adicional.
• No haber exigido una fianza superior a dos mensualidades de renta.
• Haber suscrito entre el arrendador y arrendatario el documento de compromiso relativo al “Avalloguer”.

Posteriormente para tramitar el cobro, el arrendador podrá solicitar seis meses desde la obtención de la sentencia judicial el cobro del “Avalloguer”, acompañando la solicitud con la información y documentos que soliciten.