Extinción de condominio: Problemática en la determinación de sus implicaciones fiscales

Es muy habitual encontrar que un inmueble pertenece a dos o más personas, ya sea porque son hermanos y el inmueble en cuestión ha sido adquirido por herencia de sus padres por partes iguales, ya sea porque dos personas se han puesto de acuerdo en invertir en la compra de un inmueble, ya sea porque representa la vivienda habitual de una pareja (de hecho o cónyuges) …

Y también es muy habitual, que llegado un determinado momento esas personas titulares de un proindiviso en un inmueble quieran separarse, quedándose uno de ellos con el inmueble y pagando al otro dinero por el mismo o, bien regalarle su parte cuando hay una relación familiar de por medio. También es posible que sobre el inmueble haya constituida una hipoteca y ésta sea asumida por la persona que adquiere el inmueble, o bien puede ocurrir que las personas sean titulares en proindiviso en varios inmuebles y quieran adjudicarse entre ellos dichos inmuebles para dejar de compartir dichas titularidades…los casos son muy diversos y como veremos a continuación también lo son sus implicaciones fiscales. Antes que nada, hay que advertir que las implicaciones fiscales derivadas de la extinción de un condominio ha sido siempre una cuestión muy controvertida, y a razón de ello, ha generado numerosos criterios emitidos por la Dirección General de Tributos, doctrina y sentencias de los tribunales, incluido el Tribunal Supremo, que han sido contradictorias en muchos casos.

En este artículo intentaremos sintetizar qué impuestos se pueden ver implicados en una extinción de condominio, enfatizando en todo caso que, para la determinación

de sus implicaciones fiscales será necesario analizar caso por caso la situación ante la que nos encontramos, dado que un antecedente distinto podría conllevar que las implicaciones ficales difiriesen. Así como, el presente artículo se realiza tomando en consideración los pronunciamientos actuales de la Dirección General de Tributos y del Tribunal Supremo, debiendo tener bien presente que los cambios en esta materia son constantes y los criterios pueden cambiar de hoy para mañana.

En primer lugar, a los efectos de poder determinar dichas implicaciones fiscales es importante conocer cuál es el origen del condominio y si existen diferentes comunidades de bienes. Así, por ejemplo, podríamos encontrarnos con dos hermanos que tienen en proindiviso dos inmuebles, uno adquirido por donación y otro por sucesión, la extinción de condominio dependiendo del impuesto podría conllevar implicaciones fiscales distintas respecto de si tuvieran un mismo origen.

Una vez determinadas el origen de las comunidades de bienes y el número de ellos ya podríamos empezar analizar sus implicaciones fiscales.

Impuesto sobre tranmisiones patrimoniales onerosas y actos jurídicos documentados:

• Modalidad del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados:

En el caso de que la comunidad de bienes a extinguir no haya llevado a cabo actividades empresariales, desde el punto de vista fi

scal, su extinción tributará por Actos Jurídicos Documentados dado que se formaliza en escritura pública, es susceptible de inscripción en el Registro y tiene por objeto una cosa valuable.

La problemática principal en este impuesto es determinar la base imponible de este impuesto si será la totalidad del valor del bien inmueble sobre el que se extingue el condominio o sólo por la parte ex novo que adquiere el que se lo adjudica.

El Tribunal Supremo ha venido a aclarar este punto, entre otras, mediante su Sentencia de 9 de octubre de 2018 y 26 de marzo de 2019, concluyendo que la base

imponible se determinará solo por la parte ex novo que se adquiere, zanjando así la problemática existente, es decir, que si nos encontramos con dos hermanos que son copropietarios al 50% de un inmueble, con un valor de 100.000€ y extinguen el condominio quedándose uno de los hermanos el 100% del inmueble, la base del impuesto a liquidar será de 50.000€.

La argumentación de esta conclusión es que el adquirente del 100% ya era titular del 50%.

• Modalidad deI Impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas (en adelante TPO):

Uno de los impuestos que ha generado más controversia es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas donde encontramos la mayor casuística analizada por el Tribunal Supremo.

Para que se devengue este impuesto se tiene que producir un exceso de adjudicación. Por lo que, lo primero a analizar es si con la extinción del condominio se va a proceder a realizar una adjudicación proporcional a la cuota de participación de cada uno de los comuneros. Si la adjudicación no es proporcional a su cuota se producirá un exceso de adjudicación que quedará sujeto a este impuesto, tributando al tipo de gravamen que corresponda.
En el caso de que nos encontráramos con la extinción de condominio de un único bien inmueble, entendiendo este como indivisible según definición del Código Civil Español si se adjudica a uno sólo de los comuneros y se compensa al otro con dinero, la norma del impuesto excluye este exceso de adjudicación a tributación por el TPO. En el caso de que no se produjera dicha compensación en dinero podría devengarse el impuesto.

El segundo punto controvertido a analizar es qué ocurre con las extinciones de condominio parciales.

La Administración Tributaria califica esta operación como una permuta, sujetando la operación al impuesto.

A continuación, se destacan diversas Sentencias emitidas por el Tribunal Supremo, durante el ejercicio 2019, para aclarar supuestos controvertidos, determinando porque modalidades del Impuesto tributaban si por AJD o por TPO:

• Disolución de comunidad con exceso de adjudicación de un único bien indivisible a dos esposos casados en separación de bienes, compensando el exceso en dinero. Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 2019:

En esta sentencia el supuesto de hecho era un matrimonio casado en separación de bienes y dos hijos los cuales eran titulares por cuartas partes indivisas de un inmueble. Deciden disolver la comunidad, adjudicando el inmueble al matrimonio casado en separación de bienes compensando a los hijos asumiendo el saldo pendiente del préstamo hipotecario que lo grava.

El Tribunal Supremo declara que la calificación tributaria de una disolución parcial de una comunidad de bienes constituye un exceso de adjudicación sujeto a TPO ya que considera que no se trata de una extinción de la comunidad de bienes, sino que el negocio subyacente es la transmisión de cuotas entre comuneros.

Es importante señalar que sería distinto si el matrimonio adjudicatario estuviese casado bajo el régimen de gananciales dado que podría considerarse un único adjudicatario.

• Disolución de dos comunidades con los mismos comuneros, pero con diferente cuota en cada bien, siendo los bienes indivisibles. Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2019:

En este supuesto nos encontramos con dos personas que tienen en comunidad de bienes dos inmuebles con diferente cuota de participación para cada inmueble y quieren disolver la comunidad adjudicando a uno de los comuneros los dos inmuebles y compensando al otro parte con la asunción de un préstamo hipotecario y parte en especie mediante inmuebles y muebles del adjudicatario.

Con independencia de la tributación que corresponda por TPO por la transmisión de bienes como pago en especie al titular del defecto de adjudicación, la adjudicación de los dos bienes indivisibles a uno de los comuneros solo tributa por AJD

De dicha sentencia se desprende que, el hecho de compensar al otro comunero, no con dinero, sino con la asunción de un préstamo hipotecario o en especie no implica la sujeción a TPO.

• Disolución de comunidad con exceso de adjudicación de una vivienda y su garaje adjudicando a un matrimonio en régimen de gananciales, compensando el exceso en dinero. Sentencia del Tribunal Supremo del 9 de julio de 2019:

Nos encontramos con una disolución de una comunidad relativa a dos bienes una vivienda y su parking, donde se adjudican ambos inmuebles a un matrimonio casado en gananciales alegando indivisibilidad, compensando al resto de comuneros en metálico.

En esta resolución lo importante a señalar es que se considera al matrimonio casado en régimen de gananciales como un único adjudicatario, y a su vez, consideran la vivienda y el parking como un único bien a dividir, aunque sean dos fincas registrales.

• Disolución de comunidad de varios bienes sin exceso de adjudicación, pero tras la adjudicación resultando una nueva comunidad. Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2019:

Cuatro comuneros son propietarios por cuartas partes indivisas de tres fincas, disolviendo la comunidad mediante la adjudicación de dos fincas a dos de los comuneros por mitades indivisas y la tercera a los otros dos por mitades indivisas, siendo el valor declarado proporcional a su cuota inicial. El Tribunal señala que no se da la sujeción al TPO ya que no hay exceso de adjudicación, aunque resulten de ello una nueva comunidad, estando sólo sujeto a la cuota gradual de la modalidad de AJD.

Impuesto de la renta sobre la personas físicas (en adelante, IRPF):

En las extinciones de condominio, la normativa del IRPF exige para que exista una ganancia patrimonial sujeta a tributación por este impuesto que tiene que producirse un exceso de adjudicación.

En una reciente Sentencia del Tribunal Económico Administrativo Central, de 7 de junio de 2018, describía distintos supuestos en los que se consideraba cuando se producía un exceso de adjudicación.

Esta sentencia establece que, para considerar que se ha producido una ganancia patrimonial, hay que tomar en consideración:

a) Si el bien inmueble que se adjudica tiene una un mayor valor a fecha de su extinción que el valor a fecha de su constitución.

b) Si la adjudicación se realiza en función de la cuota de titularidad o bien se produce un exceso de adjudicación, que da lugar a una alteración patrimonial en el comunero que recibe el exceso de adjudicación.

Resumidamente, podemos encontrarnos con los siguientes supuestos:

No habrá exceso de adjudicación cuando:

• El inmueble tenga el mismo valor en su extinción que cuando se constituyó y en la adjudicación se respete la cuota de titularidad de cada uno de los comuneros.
• El inmueble tenga mayor valor en su extinción que cuando se constituyó, pero se respete la cuota de titularidad de cada uno de los comuneros.

Si habrá exceso de adjudicación en los demás supuestos.

Impuesto sobre incremento valor de los terrenos de naturaleza urbana
(en adelante, IIVTNU):

El IIVTNU sigue los mismos criterios, como norma general, que los analizados en el apartado del Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados.
Por lo que, si nos encontramos que no existe exceso de adjudicación la operación no se encontraría sujeta al impuesto. En caso de que se produjera un exceso de adjudicación, si este se deriva de un bien indivisible y se compensa con dinero dicha extinción tampoco quedaría gravada por este impuesto.

Como puede observarse del análisis de los impuestos que intervienen (ITP-AJD, IRPF, IIVTNU) y de la diversidad de casuística señalada, existen muchos aspectos a tener en consideración, por lo cual recomendamos que, cuando nos encontremos ante una disolución de comunidad de bienes, es necesario asesorarse por un profesional antes de tomar cualquier decisión para que nos determine cuáles serán sus implicaciones fiscales, esto es, el coste fiscal de la extinción del condominio.