Aspectos formales del contrato de compraventa de inmuebles: La escritura pública

El contrato de compraventa se define como aquel contrato en el que le vendedor se obliga a entregar un bien y trasmitir su titularidad, y el comprador se obliga a pagar un precio y recibir el bien. La formalización de la compraventa deberá realizarse a través de una escritura pública notarial.

Para la adquisición efectiva del bien inmueble, una vez hemos firmado el contrato de arras confirmatorias o penitenciales según más nos convenga, debemos proceder a formalizar la compraventa mediante una escritura pública notarial.

Cuando adquirimos un inmueble, nos interesa proteger nuestro derecho de propiedad, y para ello debemos inscribirlo en el Registro de la Propiedad correspondiente. Es sólo así cuando nuestro derecho será protegido ante terceros, evitando de esta forma cualquier privación o restricción de nuestro derecho real de propiedad. El requisito para inscribir cualquier acto en un Registro es otorgar escritura pública notarial, por lo que el primer paso tras la firma de las arras será el de buscar un notario para firmar la compraventa.

La elección del Notario será a cargo del comprador, teniendo como única limitación elegir un Notario que tenga conexión con alguno de los elementos de la compraventa, normalmente, por razones prácticas, se elegirá un Notario del lugar en el que se encuentra el inmueble.

En primer lugar, es importante entender las obligaciones y consecuencias jurídicas que el contrato va a generar entre las partes. Las compraventas realizadas sobre inmuebles que se encuentren situados en Cataluña, quedan reguladas por las disposiciones contenidas en la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto, que este mes de enero celebra su primer año de vigencia.

El contrato de compraventa se define como aquel contrato en el que le vendedor se obliga a entregar un bien y trasmitir su titularidad, y el comprador se obliga a pagar un precio y recibir el bien. La propia definición del contrato ya pone de manifiesto las principales obligaciones que se generan entre las partes.

La elección del Notario será a cargo del comprador, teniendo como única limitación elegir un Notario que tenga conexión con alguno de los elementos de la compraventa, normalmente, se elegirá un Notario del lugar en el que se encuentra el inmueble

Asimismo, el vendedor tiene la obligación de informar al comprador sobre las características del bien, por lo qué en el momento de firma de la escritura de compraventa, el Notario requerirá al vendedor a fin de que aporte una serie de documentación necesaria para proceder a la venta del inmueble. Se trata de documentación que va a acreditar las características y estado tanto real como jurídico del inmueble objeto de compraventa.

• Nota simple del inmueble: la nota simple se obtiene del Registro de la Propiedad, en ella constarán los datos relativos al inmueble, incluyendo la descripción de este, la identidad de los titulares y las cargas y afecciones que puedan estar gravando al inmueble. Para que el comprador no se vea perjudicado, el vendedor deberá acreditar que la vivienda se trasmite libre de cargas.
• Cédula de habitabilidad: se trata de un acto administrativo que acredita el cumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad que debe tener una vivienda. En Cataluña, la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, establece que en cualquier trasmisión por venta de una vivienda, es obligatorio acreditar que la vivienda cumple con las condiciones de calidad exigibles por ley, y ello se hace a través de la cédula de habitabilidad que deberá aportar el vendedor el día de la firma.
• Certificado de eficiencia energética: este certificado incluye la información objetiva sobre las características energéticas de los edificios. En 2007 se estableció la obligación de emitir un certificado energético para los edificios de nueva construcción, y a partir de 2013, mediante el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, se extendió la obligación a los edificios existentes. Por lo tanto, en cualquier compraventa deberá aportarse el certificado de eficiencia energética, a fin de que el comprador valore las condiciones del mismo.
• Certificado de la comunidad de propietarios: el vendedor deberá acreditar que se encuentra al corriente de pago de las cuotas de comunidad, y para ello, el secretario, con la autorización del presidente deberá expedir un certificado sobre el estado de deudas de la comunidad. De este modo el comprador se asegura que no va a tener que asumir gastos de comunidad anteriores a la adquisición de la vivienda.

Con todo ello quedará acreditada la situación del inmueble y el comprador podrá adquirir el inmueble con seguridad. Para asegurar una correcta perfección del contrato, es recomendable tener el asesoramiento legal adecuado de un abogado desde el principio hasta el final de la operación.