Tot el que has de saber sobre el coliving a Espanya, els models contractuals i la seva tributació

El coliving, una nova alternativa habitacional en auge, és un fenomen que combina el lloguer d'habitacions privades amb l'ús compartit de zones comunes en un mateix immoble. Habitualment, una empresa especialitzada s'encarrega de gestionar aquests espais per assegurar una convivència harmoniosa i organitzada entre els residents. Aquesta opció resulta especialment atractiva per a joves professionals, estudiants i nòmades digitals, que busquen un ambient comunitari amb serveis inclosos en el preu del lloguer.

A Espanya, el coliving ha crescut exponencialment en els últims quatre anys. Tanmateix, aquest model de lloguer no es troba específicament regulat a la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU). A diferència dels contractes de lloguer tradicionals, els contractes de coliving operen en un marc diferent, fet que genera interrogants legals tant per a propietaris com per a llogaters pel que fa als drets i responsabilitats.

Models contractuals i aspectes fiscals que tot propietari ha de conèixer

Quan un propietari decideix destinar el seu immoble al coliving, ha d’escollir entre dos models contractuals clau: lease-sublease (lloguer-sublloguer) i lease on behalf (gestió en nom del propietari). Cada enfocament té les seves pròpies característiques i riscos, que no només determinen les relacions entre les parts implicades, sinó que també influeixen en la fiscalitat aplicable.

Model lease-sublease

En el model de lease-sublease, el propietari signa un contracte amb una empresa de coliving, que sublloga les habitacions als residents. L'empresa és la responsable directa davant dels llogaters i assumeix el manteniment i la gestió de serveis com la neteja i el Wi-Fi, a més d’organitzar activitats comunitàries en alguns casos. En aquesta estructura:

• Ingressos estables per al propietari: L’empresa paga una renda fixa al propietari, garantint ingressos constants independentment de l’ocupació.
• Risc d’ocupació assumit per l’empresa: L’empresa de coliving suporta el risc de vacants, fet que proporciona tranquil·litat al propietari.

Model lease on behalf

En aquest format, l’empresa de coliving actua com a gestora en nom del propietari, encarregant-se de tots els serveis i de la gestió diària, però els contractes de lloguer es signen directament entre el propietari i els residents. Les particularitats d’aquest model inclouen:

• Major benefici potencial per al propietari: El propietari obté els ingressos directes de cada lloguer, tot i que l’empresa de coliving cobra una tarifa pels seus serveis de gestió.
• Risc d’ocupació assumit pel propietari: En aquest cas, és el propietari qui suporta el risc d’ocupació, ja que els ingressos depenen del nombre d’habitacions ocupades.

Per tant, la diferència principal és el tipus de relació contractual entre la part propietària i l’empresa de coliving, ja que aquesta determinarà qui suporta la major part del risc del negoci.

Diferències fiscals i el tractament de l’IVA

Tot i que la diferència en la relació contractual entre els models lease-sublease i lease on behalf pugui semblar menor, el seu impacte fiscal és significatiu, especialment pel que fa al tractament de l’Impost sobre el Valor Afegit (IVA).

Segons la Llei 37/1992 de l’IVA, es considera que estan subjectes a l’impost “les prestacions de serveis realitzades en l’àmbit espacial de l’impost per empresaris o professionals a títol onerós”. Es defineixen com a empresaris o professionals “aquells que realitzen una prestació de serveis que suposi l’explotació d’un bé corporal o incorporal amb la finalitat d’obtenir ingressos continuats en el temps”. Dins de les prestacions de serveis s’inclouen “els arrendaments de béns”.

L’article 20.Uno.23è de la Llei de l’IVA estableix que l’arrendament d’immobles destinats exclusivament a habitatge està exempt d’IVA, excepte quan l’arrendador presti serveis propis de la indústria hotelera, com ara serveis de restauració, neteja, rentat de roba, entre altres.

Model Lease-Sublease (lloguer-sublloguer)

En aquest model, quan l'empresa de coliving actua en nom propi:

• L’arrendament entre el propietari i l’empresa de coliving està subjecte a l’IVA, ja que l’empresa no destinarà l’immoble exclusivament a habitatge, sinó que el subllogarà. En aquest cas, s’aplica el tipus general del 21%.
• L’empresa de coliving presta un servei d’arrendament als llogaters. Aquest arrendament està exempt d’IVA si les vivendes es destinen exclusivament a ús residencial i no s’hi presten serveis típics de la indústria hotelera. No obstant això, si l’empresa ofereix serveis addicionals, com ara neteja freqüent de les habitacions, canvi de llençols, activitats per als residents o esmorzars, l’arrendament estarà subjecte a l’IVA, amb un tipus de gravamen reduït del 10%.

Model Lease on Behalf (gestió en nom del propietari)

En aquest model, on l’empresa de coliving actua en nom del propietari:

• L’empresa de coliving presta un servei de mediació al propietari, el qual està subjecte a l’IVA, al tipus general de l’impost (21%).
• El propietari, que signa els contractes directament amb els llogaters, realitza un servei d’arrendament que, igual que en el cas anterior, estarà exempt d’IVA si l’immoble es destina exclusivament a habitatge i no s’hi presten serveis hotelers. Si s’hi presten aquests serveis addicionals, com en el model anterior, l’arrendament estarà subjecte a l’IVA, amb un tipus de gravamen del 10%.

Emissió de factures i deducció de l’IVA

L'obligació d'emetre factura depèn de les parts implicades i del tipus de servei ofert. En el cas de serveis exempts d’IVA a un client particular, no seria necessari emetre factura. Tanmateix, quan el servei inclou activitats pròpies de la indústria hotelera i s'aplica l'IVA, serà imprescindible facturar adequadament.

És important ressaltar que l'exempció d'IVA en certs casos limita la possibilitat de deduir l'IVA suportat en les despeses. Aquesta qüestió pot influir en la decisió d’oferir o no serveis addicionals propis de la indústria hotelera, ja que el gravamen amb IVA permet deduir l’impost suportat en les despeses associades.

Importància de definir el model adequat en coliving

Definir el model contractual adequat és essencial, ja que no només afecta les relacions entre les parts implicades, sinó també la tributació. Depenent del model, es poden generar diferents riscos, obligacions i responsabilitats fiscals. Per tant, un anàlisi exhaustiu del model de negoci escollit és crucial per maximitzar els beneficis fiscals i evitar complicacions tributàries.