Quines garanties de pagament poden pactar-se en un contracte d'arrendament?

Si és legal pactar alguna altra garantia addicional que doni major tranquil·litat a l'arrendador

La Llei d'Arrendaments Urbans del 24 de setembre de 1994 estableix, segons l'article 36, una garantia que és la fiança. Aquest article regula que per als contractes d'arrendaments d'habitatges s'entregui una mensualitat i per als arrendaments d'ús diferent al d'habitatge s'han de lliurar dues mensualitats.

Com que aquests importos no són suficients per donar tranquil·litat al propietari, es busquen altres opcions per garantir el pagament. La llei estableix que totes dues parts poden pactar qualsevol garantia addicional a la fiança en metàl·lic, per al compliment per part de l'arrendatari de les seves obligacions arrendatícies.

Les principals opcions que se'ns presentarien en el marc de garanties addicionals (art. 36.5 LAU) són:

1. El dipòsit en garantia

És una quantitat de diners que entrega, en el moment de la signatura, l'arrendatari a l'arrendador en garantia del compliment de les obligacions derivades del contracte. Aquesta quantitat en dipòsit és custodiada pel propietari fins al final de l'arrendament, amb l'avantatge per a l'arrendatari que no li costarà més diners que la pèrdua dels rendiments que pogués obtenir de la disposició d'aquest import. Aquesta quantitat en dipòsit s'ha d'indicar en una clàusula separada de la fiança mínima legal.

2. L'aval bancari

És un document en el qual un banc garanteix el pagament de la renda pactada en el contracte, en el cas que l'arrendatari no pagui.

Un aval bancari pot ser a primera demanda o a primer requeriment quan el banc ha de pagar en el moment en què l'avalat ho sol·licita, sense necessitat de provar l'impagament.

La quantitat de l'aval sol ser de 3 a 6 mensualitats, quantitat que es té pignorada al compte de l'arrendatari. A més, l'aval bancari té associats altres despeses, l'entitat bancària cobrarà una comissió d'obertura i de manteniment trimestral.

La fiança serà destinada a compensar els possibles desperfectes de l'immoble, tot i que és evident que, si l'inquilí deixa de pagar, es compensarà amb ella, però com que només és una mensualitat, sol ser una garantia insuficient.

3. L'assegurança d'impagament

És contractar una assegurança que cobreixi el suposat impagament de l'arrendament. Va sorgir més tard, però està creixent ràpidament. L'avantatge que té aquesta assegurança és que, a més de ser una garantia de cobrament de l'impagament de la renda, cobreix també els destrossos que s'hagin produït i la defensa jurídica si fos el cas.

L'assegurança és contractada pel propietari, generalment es arriba a un acord amb l'arrendatari perquè pagui l'import de l'assegurança al arrendador. L'assegurança d'impagament té una avantatge front a l'aval bancari, i és que només ha de pagar la prima de l'assegurança al propietari, en lloc de l'aval bancari que exigeix una major quantitat de diners.

4. L'aval personal

És quan un o diversos tercers responen del compliment de les obligacions de l'arrendatari. S'acostuma a utilitzar molt en el lloguer a estudiants, ja que els progenitors tenen en general liquiditat suficient com per assegurar el compliment de les obligacions contractuales.

La seva avantatge front a l'aval bancari i l'assegurança d'impagament resideix en el cost, ja que en ambdós casos suposa un increment dels mateixos. D'altra banda, és menys pràctic de cara a garantir l'abonament a l'arrendador. A més, dirigir-se contra l'avalista exigint el compliment de les obligacions contractuales presenta una sèrie de problemes inherents a la reclamació a una persona física: insolvència de l'avalista, dificultat per reclamar-li quan la seva residència és en un altre lloc del país, etc.

5. L'"Avalloguer"

És un règim de cobertures de la Generalitat de Catalunya que consisteix en assegurar als arrendadors d'habitatges, amb contracte formalitzat al marge de l'article 2 de la LAU 29/1994, d'arrendaments urbans la percepció d'una quantitat, en el cas d'instar un procediment judicial de desnonament per falta de pagament de la renda d'acord amb les condicions i requisits que estableix la normativa. La cobertura de l'"Avalloguer" és per a les mensualitats impagades des de l'inici de l'acció judicial amb el límit de tres mensualitats.

Els requisits per a l'admissió són:

• La renda mensual no ha de superar els 1500 € a la ciutat de Barcelona, per als municipis i voltants la renda a superar és inferior.
• Haver dipositat la fiança al registre de fiances dins del termini.
• No haver exigit cap altra fiança, aval ni garantia addicional.
• No haver exigit una fiança superior a dues mensualitats de renda.
• Haver subscrit entre l'arrendador i arrendatari el document de compromís relatiu a l'"Avalloguer".

Posteriorment per tramitar el cobrament, l'arrendador podrà sol·licitar sis mesos des de l'obtenció de la sentència judicial el cobrament de l'"Avalloguer", acompanyant la sol·licitud amb la informació i documents que sol·licitin