Nova Sentència Sobre La Denominada "Clàusula Berlín"

L'habitatge i els contractes d'arrendament per a ús d'habitatge són un tema de molta actualitat, en els últims anys hi ha hagut molta novetat legislativa respecte a això. En aquesta línia, el 29 de setembre de 2020 a Catalunya es va publicar la Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l'habitatge.

Una de les principals mesures introduïdes per aquesta llei va ser el sistema de contenció de les rendes, que s'instrumentava mitjançant l'aplicació de l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges, que limitava la fixació del preu de la renda. D'aquesta manera, la renda deixava de ser lliurement pactada entre arrendador i arrendatari i venia determinada per llei, en funció de les característiques del pis.

Contra la norma publicada i la introducció d'aquest sistema de contenció de rendes de lloguer a Catalunya es van interposar diversos recursos d'inconstitucionalitat. Amb aquest escenari, molts propietaris, davant la limitació legal imposada a l'hora de fixar un preu en la renda, van optar per incloure en els contractes d'arrendament d'habitatge la denominada “clàusula berlín” o “clàusula berlinesa”. Aquesta clàusula, consisteix a acordar, de mutu acord entre les parts, un doble preu de renda en el contracte d'arrendament. Concretament, s'acordava una renda d'acord amb la voluntat de les parts, però que, a causa de la normativa relativa a la contenció de rendes vigent en el moment de la celebració del contracte, es veia reduïda per imperatiu legal. Tenint en compte que la norma que imposava aquesta limitació estava sent objecte de recurs d'inconstitucionalitat, es preveia en la mateixa clàusula que en el cas que aquesta limitació fos anul·lada pel Tribunal Constitucional, la renda aplicable seria la pactada lliurement per les parts, quedant sense efecte la renda limitada.

En data 10 de març de 2022, el Tribunal Constitucional va dictar sentència per la qual declarava la inconstitucionalitat d'alguns dels preceptes de la norma, entre els quals es trobava el precepte relatiu a la contenció i limitació de rendes en els contractes de lloguer. En conseqüència, a partir d'aquest moment va deixar de ser aplicable la contenció de rendes de lloguer, i aquells contractes que se signaven amb posterioritat a la sentència no es veien afectats per la contenció de rendes, podent les parteixes pactar un import de renda de mutu acord.

En aquells contractes en els quals s'havia introduït la “clàusula berlinesa”, una vegada publicada la sentència i declarada inconstitucional la contenció dels preus de renda imposat per la Generalitat de Catalunya, entrava en vigor la renda pactada per les parts per a aquest supòsit, segons s'havia previst expressament. Per tant, amb efectes del mes següent a la publicació de la sentència del Tribunal Constitucional, deixava de tenir efecte la renda l'import de la qual estava limitat per la llei, i l'inquilí passava a abonar l'import de renda que havia estat pactat lliurement entre totes dues parts, tot això de conformitat amb l'expressament pactat en el contracte de lloguer.

La introducció d'aquesta clàusula en els contractes de lloguer ha estat objecte de controvèrsia i debat, però fins al moment no existeixen molts casos judicialitzats. En aquest sentit, i com a fet nou, el passat 27 de maig ens va ser notificada a CIM TAX & LEGAL una sentència d'un Jutjat de Primera Instància de Barcelona sobre un assumpte en el qual l'arrendatari, al moment d'aplicar la renda pactada per al cas de declaració d'inconstitucionalitat de la norma, va presentar una demanda davant el Jutjat sol·licitant la nul·litat de la referida clàusula per considerar-la abusiva i reclamant l'import de les rendes que, al seu parer, havia abonat de més.

Doncs bé, el procediment ha finalitzat amb aquesta sentència de primera instància que ha desestimat íntegrament les pretensions de l'inquilí, confirmant la validesa de la clàusula pactada per les parts, així com la procedència del pagament de la renda lliurement acordada.

Si bé es tracta d'una sentència de primera instància que encara pot ser objecte de recurs en segona instància, l'anàlisi realitzada per la magistrada en els fonaments de dret és molt revelador i nou, ja que avala la lliure voluntat de parts a l'hora de redactar el contracte.

Seguint els termes de l'anàlisi que realitza la jutjadora en la sentència, a l'efecte de que aquesta clàusula sigui considerada vàlida ha estat clavi que el recurs d'inconstitucionalitat ja estigués interposat, i per tant, el fet que la legislació de contenció de rendes pogués ser anul·lada, era una possibilitat coneguda. Això implica que al moment de signar el contracte, quan es preveu que la renda lliurement pactada entrarà en vigor per al cas d'anul·lació pel Tribunal Constitucional del sistema de contenció de rendes, l'inquilí és coneixedor d'aquesta possibilitat, ja que la norma ja es trobava sent objecte de recurs d'inconstitucionalitat.

D'altra banda, és molt important l'actuació de l'arrendador des del moment de l'oferta del lloguer fins a la signatura del contracte, qui ha d'actuar en tot moment amb total transparència enfront de l'arrendatari. Ja en la pròpia oferta de lloguer ja ha de constar la renda lliurement pactada i la renda limitada, perquè la informació sigui clara des d'un principi per a l'arrendatari, qui, al moment de contactar amb l'arrendador per a interessar-se per l'arrendament, ja és coneixedor de la inclusió d'aquesta clàusula. Posteriorment és important realitzar una redacció del contracte que sigui clara i plenament comprensible per a l'arrendatari, qui haurà d'estar conforme amb la introducció d'aquesta clàusula. Per tant, a fi d'assegurar aquesta validesa hem de pactar la clàusula de mutu acord, amb plena transparència cap a l'arrendatari, resolent qualsevol dubte que pugui tenir l'arrendatari respecte a les clàusules i condicions del contracte, i concretament assegurar que es facilita tota la informació respecte a la “clàusula berlinesa”, per a assegurar que comprèn l'abast i les conseqüències d'aquesta.

Tenint en compte la recent reforma de la Llei d'Habitatge i la introducció a nivell estatal de la contenció de rendes en algunes zones considerades de mercat tensionado, cobra especial rellevància aquesta primera sentència ja que s'està tornant a introduir “clàusules berlineses” en molts contractes d'arrendament, tenint en compte els recursos d'inconstitucionalitat ja interposats contra la Llei d'Habitatge, i que actualment estan pendents de resolució.

Malgrat tractar-se d'una controvèrsia molt nova, aquesta sentència de primera instància marca una primera tendència judicial, encara que haurem d'esperar als pronunciaments en instàncies superiors que podran establir jurisprudència sobre aquest tema.