Nova regulació en el preu del lloguer a Catalunya. Com afecta a propietaris i inquilins?

El divendres passat es va publicar al BOE el Sistema estatal d'índex de referència als preus del lloguer en zones de mercat residencial tensionat. L'índex limitarà principalment les rendes dels grans tenidors a Catalunya (en els 140 municipis aprovats com a zones tensionades), tot i que també afecta els propietaris de menys de cinc habitatges.

Fins ara ja s'estaven aplicant una sèrie de mesures des de l'aprovació de la Llei pel Dret a l'Habitatge publicada el 25 de maig del 2023. Entre altres, ja s'aplicaven:

• Despeses de gestió immobiliària i formalització de contractes a càrrec de l'arrendador.
• Pròrroga d'un any en determinats contractes.
• Informació mínima en les operacions de compravenda i arrendament.
• Nous requisits per interposar determinades demandes d'enderroc.
• Manteniment en les limitacions en les actualitzacions de les rendes del lloguer.
• Recàrrec en la quota de l'IBI si l'immoble es troba buit.

A partir del 16 de març, s'han aprovat l'aplicació de la resta de mesures encaminades a la regulació del preu dels lloguers a les zones tensionades. La declaració de zona tensionada tindrà una validesa de tres anys, prorrogable anualment sempre que continuïn donant-se les circumstàncies que motivin tal declaració.

S'ha modificat la Llei, pel que fa al concepte de gran tenidor: a Catalunya s'ha reduït a 5 o més habitatges en propietat d'ús residencial o una superfície construïda de més de 1500 m2, sense comptar els trasters i garatges. En canvi, per a la resta de comunitats autònomes, el límit està en 10 habitatges o més de 1500 m2.

A partir del 16 de març, per determinar les rendes en els nous contractes, caldrà diferenciar si l'habitatge es troba en una zona de mercat tensionada o no:

• En zona no tensionada, la renda serà la que lliurement les parts pactin.
• En zona tensionada, diferenciarem entre gran tenidor o petit propietari.

S'estableix que, en el cas de ser un petit propietari o no gran tenidor, si en els últims cinc anys hi hagués hagut un contracte de lloguer, la renda no podrà excedir de l'última vigent en el mateix habitatge, un cop aplicada la clàusula d'actualització anual de la renda del contracte anterior. No es podran pactar en el nou contracte la repercussió dels costos o quotes que no haguessin estat pactades en l'anterior contracte.

Es podrà incrementar en un 10% la renda limitada si s'acredita algun dels següents supòsits:

• Si l'habitatge hagués estat objecte d'una actuació de rehabilitació en els termes previstos en l'apartat 1 de l'art. 41 del RIRPF, i que hagués finalitzat en els dos anys anteriors a la data de la signatura del nou contracte.
• Si en els dos anys anteriors a la data de la celebració del nou contracte de lloguer s'haguessin finalitzat actuacions de rehabilitació o millora de l'habitatge en la qual s'hagi acreditat un estalvi d'energia primària no renovable del 30%.
• Si en els dos anys anteriors a la celebració del contracte de lloguer s'haguessin finalitzat actuacions de millora d'accessibilitat.
• I si el contracte de lloguer es firma per un període de deu o més anys, o bé, es determini un dret de pròrroga de 10 o més anys.

En el cas que en els últims cinc anys no hi hagués contracte de lloguer, la renda vindrà fixada per l'índex de referència.

Pel gran tenidor la renda del nou contracte vindrà fixada per la menor entre l'obtinguda pel càlcul de l'índex de referència i l'última renda del contracte anterior, vigent en els últims cinc anys en el mateix habitatge, un cop aplicada la clàusula d'actualització anual de la renda del contracte anterior.

En contrapartida, cal tenir en compte que, la Llei contempla una sèrie d'incentius fiscals aplicables a l'autoliquidació de l'IRPF pels rendiments per lloguer d'immobles destinats a habitatges.

En concret, es modifica el percentatge de reducció per lloguer d'habitatges que venia sent del 60% i es preveuen els següents supòsits:

• En un 90% quan s'hagués formalitzat pel mateix arrendador un nou contracte de lloguer sobre l'habitatge ubicada a ZMRT, en la qual la renda inicial s'hagués rebaixat en més d'un 5% en relació amb l'última renda del contracte anterior de la mateixa vivenda, després d'aplicar la clàusula d'actualització.
• En un 70%, quan l'arrendador hagués llogat per primera vegada l'habitatge a un arrendatari que tingui una edat compresa entre 18 i 35 anys, o quan l'arrendatari sigui una Administració pública o una entitat sense ànim de lucre.
• En un 60% quan l'habitatge hagués estat objecte d'una actualització de rehabilitació que hagués finalitzat en els dos anys anteriors a la data de la celebració del contracte.
• I, en un 50% en qualsevol altre cas.

Aprofundirem en l'aplicació pràctica del tema en articles posteriors, oferint una anàlisi detallada de la seva implementació en diversos escenaris i situacions concretes.