La diferència entre arres confirmatòries i arres penitencials

Quan signem un contracte d'arres previ a la formalització de l'escriptura de compravenda, és important determinar el tipus d'arres que estem subscrivint, ja que cada tipus tindrà conseqüències jurídiques molt diferents, la falta d'especificació pot generar conflictes entre les parts.

Prèviament a la formalització del contracte de compravenda és habitual signar un contracte d'arres entre les parts, per a assegurar la realització de la compravenda. En ell es faran constar els termes del contracte de compravenda, com la descripció de l'immoble, el preu de la venda o la data de la signatura d'escriptura pública notarial. Les arres consisteixen en el lliurament d'una suma de diners a compte del preu total pactat. Existeixen diferents modalitats d'arres, amb conseqüències jurídiques molt diferents. Per això és important diferenciar-les i expressar de manera clara en el contracte quin tipus d'arres estem subscrivint, ja que en cas contrari la interpretació de les mateixes pot donar lloc a conflictes entre les parts.

Podem diferenciar tres tipus d'arres, penitencials, confirmatòries i penals, però ens centrarem en les arres confirmatòries i arres penitencials per ser aquestes dues les més comunes en la pràctica:

• Arres penitencials: són aquelles que permeten el desistiment del contracte per qualsevol de les parts, sense necessitat d'al·legar causa. En cas que el desistiment es realitzi per part del comprador, aquest perdrà les arres lliurades al venedor. Per contra, si el que desisteix del contracte de compravenda és el venedor, aquest haurà de retornar les arres doblegades, és a dir, haurà de lliurar al comprador, el doble de l'import rebut. Les arres penitencials són les úniques que queden expressament regulades en el Codi Civil, concretament trobem la seva referència en l'art. 1.454.
• Arres confirmatòries: són aquelles que consisteixen en un pagament anticipat a compte del preu final de compra, com a garantia de compliment. Aquestes es regeixen per les normes generals de les obligacions recíproques, per la qual cosa, en cas d'incompliment d'alguna de les parts, l'altra estarà facultada per a exigir el compliment de la mateixa o, en defecte d'això, sol·licitar la rescissió del contracte amb la corresponent indemnització per danys i perjudicis, en concordança amb l'art. 1.124 del Codi Civil.
  

En cas de voler pactar unes arres penitencials, s'haurà de fer constar expressament a fi d'evitar possibles conflictes d'interpretació.

La diferència essencial entre les arres penitencials i les confirmatòries consisteix en el fet que les penitencials permeten el desistiment del contracte, mentre que, si signem unes arres confirmatòries, l'altra part ens podrà exigir el compliment d'aquest.

En tots dos casos, l'import de les arres podrà ser convingut lliurement entre les parts. En la pràctica, habitualment se sol fixar en una quantitat al voltant del 10% del preu total de la venda.

Regulació específica a Catalunya
Quan l'immoble objecte de compravenda es trobi a Catalunya, haurem d'aplicar les disposicions contingudes en el Llibre VI del Codi Civil Català, relatiu a les obligacions i contractes, on trobem la regulació del contracte de compravenda.

A fi d'evitar conflictes i confusions, el Codi Civil Català ha introduït novetats respecte a les arres. Si en el contracte no s'especifica res sobre aquest tema, les arres seran considerades en tots els casos arres confirmatòries. Perquè siguin arres penitencials, haurà de ser pactat expressament, tal com estableix l'art. 621-8 del Codi Civil de Catalunya. En aquest cas, quan sigui el comprador qui desisteixi del contracte, aquest perdrà les arres lliurades, i en cas que sigui el venedor, les retornarà doblegades.

Les arres han donat molt a parlar en la jurisprudència com a generadora de conflictes entre les parts, per la qual cosa la nostra recomanació és la de redactar un contracte d'arres clar, en el qual consti expressament el tipus d'arres a les quals ens estem sotmetent, a fi de tenir clar quines són les conseqüències jurídiques a les quals ens estem exposant i així evitar conflictes futurs.