Extinció de condomini: Problemàtica en la determinació de les seves implicacions fiscals

És molt habitual trobar que un immoble pertany a dos o més persones, ja sigui perquè són germans i l'immoble en qüestió ha estat adquirit per herència dels seus pares per parts iguals, ja sigui perquè dues persones s'han posat d'acord a invertir en la compra d'un immoble, ja sigui perquè representa l'habitatge habitual d'una parella (de fet o cònjuges) …

I també és molt habitual, que arribat un determinat moment aquestes persones titulars d'un proindivís en un immoble vulguin separar-se, quedant-se un d'ells amb l'immoble i pagant als altres diners pel mateix o, bé regalar-li la seva part quan hi ha una relació familiar pel mig. També és possible que sobre l'immoble hi hagi constituïda una hipoteca i aquesta sigui assumida per la persona que adquireix l'immoble, o bé pot ocórrer que les persones siguin titulars en proindivís en diversos immobles i vulguin adjudicar-se entre ells aquests immobles per a deixar de compartir aquestes titularitats…els casos són molt diversos i com veurem a continuació també ho són les seves implicacions fiscals. Primer de tot, cal advertir que les implicacions fiscals derivades de l'extinció d'un condomini ha estat sempre una qüestió molt controvertida, i a raó d'això, ha generat nombrosos criteris emesos per la Direcció General de Tributs, doctrina i sentències dels tribunals, inclòs el Tribunal Suprem, que han estat contradictòries en molts casos.

En aquest article intentarem sintetitzar quins impostos es poden veure implicats en una extinció de condomini, emfatitzant en tot cas que, per a la determinació

de les seves implicacions fiscals serà necessari analitzar cas per cas la situació davant la qual ens trobem, atès que un antecedent diferent podria comportar que les implicacions *ficales diferissin. Així com, el present article es realitza prenent en consideració els pronunciaments actuals de la Direcció General de Tributs i del Tribunal Suprem, havent de tenir bé present que els canvis en aquesta matèria són constants i els criteris poden canviar d'avui per a demà.

En primer lloc, a l'efecte de poder determinar aquestes implicacions fiscals és important conèixer quin és l'origen del condomini i si existeixen diferents comunitats de béns. Així, per exemple, podríem trobar-nos amb dos germans que tenen en proindivís dos immobles, un adquirit per donació i un altre per successió, l'extinció de condomini depenent de l'impost podria comportar implicacions fiscals diferents respecte de si tinguessin un mateix origen.

Una vegada determinades l'origen de les comunitats de béns i el número d'ells ja podríem començar analitzar les seves implicacions fiscals.

Impost sobre tranmisiones patrimonials oneroses i actes jurídics documentats:

• Modalitat de l'Impost sobre Actes Jurídics Documentats:

En el cas que la comunitat de béns a extingir no hagi dut a terme activitats empresarials, des del punt de vista fiscal, la seva extinció tributarà per Actes Jurídics Documentats atès que es formalitza en escriptura pública, és susceptible d'inscripció en el Registre i té per objecte una cosa valuable.

La problemàtica principal en aquest impost és determinar la base imposable d'aquest impost si serà la totalitat del valor del bé immoble sobre el qual s'extingeix el condomini o només per la part ex novo que adquireix el que li ho adjudica.

El Tribunal Suprem ha vingut a aclarir aquest punt, entre altres, mitjançant la seva Sentència de 9 d'octubre de 2018 i 26 de març de 2019, concloent que la base imposable es determinarà només per la part ex novo que s'adquireix, resolent així la problemàtica existent, és a dir, que si ens trobem amb dos germans que són copropietaris al 50% d'un immoble, amb un valor de 100.000€ i extingeixen el condomini quedant-se un dels germans el 100% de l'immoble, la base de l'impost a liquidar serà de 50.000€.

L'argumentació d'aquesta conclusió és que l'adquirent del 100% ja era titular del 50%.

• Modalitat deI Impost sobre transmissions patrimonials oneroses (d'ara endavant TPO):

Un dels impostos que ha generat més controvèrsia és l'Impost sobre Transmissions Patrimonials Oneroses on trobem la major casuística analitzada pel Tribunal Suprem.

Perquè es reporti aquest impost s'ha de produir un excés d'adjudicació. Pel que, el primer a analitzar és si amb l'extinció del condomini es procedirà a realitzar una adjudicació proporcional a la quota de participació de cadascun dels comuners. Si l'adjudicació no és proporcional a la seva quota es produirà un excés d'adjudicació que quedarà subjecte a aquest impost, tributant al tipus de gravamen que correspongui.

En el cas que ens trobéssim amb l'extinció de condomini d'un únic bé immoble, entenent est com a indivisible segons definició del Codi Civil Espanyol si s'adjudica a un només dels comuners i es compensa a l'altre amb diners, la norma de l'impost exclou aquest excés d'adjudicació a tributació pel TPO. En el cas que no es produís aquesta compensació en diners podria reportar-se l'impost.

El segon punt controvertit a analitzar és què ocorre amb les extincions de condomini parcials.

L'Administració Tributària qualifica aquesta operació com una permuta, subjectant l'operació a l'impost.

A continuació, es destaquen diverses Sentències emeses pel Tribunal Suprem, durant l'exercici 2019, per a aclarir supòsits controvertits, determinant perquè modalitats de l'Impost tributaven si per AJD o per TPO:

• Dissolució de comunitat amb excés d'adjudicació d'un únic ben indivisible a dos esposos casats en separació de béns, compensant l'excés en diners. Sentència del Tribunal Suprem de 26 de juny de 2019:

En aquesta sentència el supòsit de fet era un matrimoni casat en separació de béns i dos fills els quals eren titulars per quartes parts indivises d'un immoble. Decideixen dissoldre la comunitat, adjudicant l'immoble al matrimoni casat en separació de béns compensant als fills assumint el saldo pendent del préstec hipotecari que el grava.

El Tribunal Suprem declara que la qualificació tributària d'una dissolució parcial d'una comunitat de béns constitueix un excés d'adjudicació subjecte a *TPO ja que considera que no es tracta d'una extinció de la comunitat de béns, sinó que el negoci subjacent és la transmissió de quotes entre comuners.

És important assenyalar que seria diferent si el matrimoni adjudicatari estigués casat sota el règim de guanys atès que podria considerar-se un únic adjudicatari.

• Dissolució de dues comunitats amb els mateixos comuners, però amb diferent quota en cada bé, sent els béns indivisibles. Sentència del Tribunal Suprem de 30 d'octubre de 2019:

En aquest supòsit ens trobem amb dues persones que tenen en comunitat de béns dos immobles amb diferent quota de participació per a cada immoble i volen dissoldre la comunitat adjudicant a un dels comuners els dos immobles i compensant a l'altre part amb l'assumpció d'un préstec hipotecari i part en espècie mitjançant immobles i mobles de l'adjudicatari.

Amb independència de la tributació que correspongui per *TPO per la transmissió de béns com a pagament en espècie al titular del defecte d'adjudicació, l'adjudicació dels dos béns indivisibles a un dels comuners només tributa per AJD

D'aquesta sentència es desprèn que, el fet de compensar a l'altre comuner, no amb diners, sinó amb l'assumpció d'un préstec hipotecari o en espècie no implica la subjecció a TPO.

• Dissolució de comunitat amb excés d'adjudicació d'un habitatge i el seu garatge adjudicant a un matrimoni en règim de guanys, compensant l'excés en diners. Sentència del Tribunal Suprem del 9 de juliol de 2019:

Ens trobem amb una dissolució d'una comunitat relativa a dos béns un habitatge i el seu pàrquing, on s'adjudiquen tots dos immobles a un matrimoni casat en de guanys al·legant indivisibilitat, compensant a la resta de comuners en metàl·lic.

En aquesta resolució l'important a assenyalar és que es considera al matrimoni casat en règim de guanys com un únic adjudicatari, i al seu torn, consideren l'habitatge i el pàrquing com un únic bé a dividir, encara que siguin dues finques registrals.

• Dissolució de comunitat de diversos béns sense excés d'adjudicació, però després de l'adjudicació resultant una nova comunitat. Sentència del Tribunal Suprem de 30 de maig de 2019:

Quatre comuners són propietaris per quartes parts indivises de tres finques, dissolent la comunitat mitjançant l'adjudicació de dues finques a dues dels comuners per meitats indivises i la tercera als altres dos per meitats indivises, sent el valor declarat proporcional a la seva quota inicial. El Tribunal assenyala que no es dona la subjecció al TPO ja que no hi ha excés d'adjudicació, encara que resultin d'això una nova comunitat, estant només subjecte a la quota gradual de la modalitat de AJD.

Impost de la renda sobre la persones físiques (d'ara endavant, IRPF):

En les extincions de condomini, la normativa de l'IRPF exigeix perquè existeixi un guany patrimonial subjecte a tributació per aquest impost que ha de produir-se un excés d'adjudicació.

En una recent Sentència del Tribunal Econòmic Administratiu Central, de 7 de juny de 2018, descrivia diferents supòsits en els quals es considerava quan es produïa un excés d'adjudicació.

Aquesta sentència estableix que, per a considerar que s'ha produït un guany patrimonial, cal prendre en consideració:

a) Si el bé immoble que s'adjudica té una un major valor a data de la seva extinció que el valor a data de la seva constitució.

b) Si l'adjudicació es realitza en funció de la quota de titularitat o bé es produeix un excés d'adjudicació, que dona lloc a una alteració patrimonial en el comuner que rep l'excés d'adjudicació.

Resumidament, podem trobar-nos amb els següents suposats:

No hi haurà excés d'adjudicació quan:

• L'immoble tingui el mateix valor en la seva extinció que quan es va constituir i en l'adjudicació es respecti la quota de titularitat de cadascun dels comuners.
• L'immoble tingui major valor en la seva extinció que quan es va constituir, però es respecti la quota de titularitat de cadascun dels comuners.

Si hi haurà excés d'adjudicació en els altres supòsits.

Impost sobre incremento valor dels terrenys de naturalesa urbana
(d'ara endavant, IIVTNU):

El IIVTNU segueix els mateixos criteris, com a norma general, que els analitzats en l'apartat de l'Impost sobre Transmissions patrimonials Oneroses i Actes Jurídics Documentats.

Pel que, si ens trobem que no existeix excés d'adjudicació l'operació no es trobaria subjecta a l'impost. En cas que es produís un excés d'adjudicació, si aquest es deriva d'un bé indivisible i es compensa amb diners aquesta extinció tampoc quedaria gravada per aquest impost.

Com pot observar-se de l'anàlisi dels impostos que intervenen (ITP-AJD, IRPF, IIVTNU) i de la diversitat de casuística assenyalada, existeixen molts aspectes a tenir en consideració, per la qual cosa recomanem que, quan ens trobem davant una dissolució de comunitat de béns, és necessari assessorar-se per un professional abans de prendre qualsevol decisió perquè ens determini quines seran les seves implicacions fiscals, això és, el cost fiscal de l'extinció del condomini.