Extinció del condominis: el TS continua afavorint la seva tributació

La titularitat compartida de béns immobles és una forma de tinença de béns immobles molt comuna, sobretot arran d'herències o donacions adjudicades a parts iguals entre els fills del causant o de compres conjuntes per part de cònjuges. Tot i que és cert que no existeix un concepte fiscal propi que defineixi el concepte de comunitat de béns, acudim al codi civil per obtenir la definició de comunitat que ha estat ampliada gràcies a l'anàlisi i pronunciaments dels tribunals.

Aquesta comunitat de béns, on com indica el seu nom hi ha una comunitat formada per diverses persones que tenen un dret o una propietat que els pertany en proindivís, sol comportar problemes entre els co-titulars dels immobles que poden comportar el desig d'extingir aquest condomini. No obstant això, a més de tenir-se que posar d'acord sobre qui es queda l'immoble o els immobles i de quina forma es compensa al o als contribuents que cedeixen la seva part proporcional de l'immoble, l'extinció del condòmines pot tenir implicacions fiscals en l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (en endavant, "IRPF"), en l'Impost sobre Successions i Donacions (en endavant, "ISD") i en l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (en endavant, "ITP") en les seves modalitats de Transmissions Patrimonials Oneroses (en endavant, "TPO") i Actes Jurídics Documentats (en endavant, "AJD"), la qual cosa dificulta encara més l'acord entre els membres del condomini per extingir-lo.

En aquest article, analitzarem la tributació indirecta, és a dir, l'impacte en l'ITP, en cas que es produeixi una extinció del condomini amb immobles amb excés d'adjudicació compensat, és a dir, una situació en què cada membre de la comunitat de béns rep un bé de valor igual a la seva quota de participació en la comunitat de béns. La tributació indirecta té un impacte important en les extincions de condominio, ja que, de manera general, en cas de no existir excessos d'adjudicació o que aquests siguin compensats en les formes acceptades per la jurisprudència, estarà subjecta l'extinció a l'AJD al tipus del 1,5%. No obstant això, si mitja un excés o es qualifica com a permuta l'operació, la subjecte al TPO implica aplicar un tipus del 10%.

El Tribunal Suprem mitjançant la sentència 3480/2019, va establir el criteri respecte a que es poden dissoldre diverses comunitats de manera simultània i acumulada. En aquests casos, si es produeix l'extinció completa dels condominios sobre béns indivisibles, on existeixi un excés d'adjudicació, però sigui compensat amb l'adjudicació d'un altre bé indivisible d'una altra comunitat amb els mateixos comuners, actuant aquesta segona adjudicació com a element equilibrador, aquestes extincions estaran subjectes a la quota gradual de l'AJD i no al TPO. Aquest pronunciat ja va començar a il·luminar el camí de la tributació de les extincions de comunitats de béns, i el Tribunal Suprem mitjançant els dos recents pronunciaments 731/2024 i 719/2024, publicats el 26 i el 30 de novembre de 2024, ha aportat més llum en matèria de tributació indirecta derivada de l'extinció del condominio sense excessos d'adjudicació.

Doncs bé, el Tribunal Suprem fixa com a doctrina que aquelles extincions de condominio sense excessos d'adjudicació on els béns que formaven la comunitat de béns van ser adquirits en diferents negocis jurídics com, per exemple, un per herència i un altre per compravenda, estaran subjectes a l'ITP en la modalitat d'AJD i no a la modalitat de TPO, suposant un estalvi per al contribuent. Aquesta subjectió es dona gràcies a que el Tribunal reconeix la irrelevància de l'origen dels béns i drets dels béns en l'extinció del condominio, i analitzant la posició del patrimoni creat per dos germans que mantenen la mateixa participació en l'adquisició successiva (mitjançant compravenda, herència o donacions) dels diferents béns que composen el seu patrimoni comú, i decideixen extingir el condominio adjudicant-se béns de igual valor que els pertanyen per diferents títols d'adquisició. Ambdós comuners, en extingir-se la comunitat de béns sobre diversos béns indivisibles, reben béns mantenint el valor de la quota de participació que disposaven sobre les comunitats de béns.

El Tribunal Suprem expressa, en la línia de la sentència del 2019, en la sentència dels recents pronunciaments: ‘’A aquest respecte, també és possible la formació de lots equivalents i proporcionals a adjudicar a cada comuner en proporció a les seves quotes de participació, en aquest cas, és indiferent que els béns siguin o no indivisibles, ja que el principal és que els lots siguin equivalents i proporcionals a les quotes de participació dels comuners.’’ D'aquesta manera, se li dóna una importància vital a que no es creï un desequilibri patrimonial en forma d'excessos o defectes d'adjudicació entre els comuners o que aquests siguin compensats de qualsevol de les formes esperades.

Aquests recents pronunciaments, clarament alineats amb el pronunciat del tribunal del 2019, fixen com a criteri interpretatiu la intranscendència a efectes fiscals que els béns adjudicats fruit de l'extinció del condominio provin de diferents títols d'adquisició, i la importància que el negoci jurídic persegueixi la divisió de la cosa comuna, especificant els drets que corresponien al comuner que transmet les seves quotes de participació, obtenint aquesta altra quota d'un altre condominio on existeixen els mateixos comuners, especificant que en les extincions en què no medii cap benefici ni guany patrimonial per part dels comuners, procedirà la tributació de l'operació per AJD i no per TPO.