Com aportar immobles a una societat i no morir en l'intent

'Compro com a persona física o amb una societat?' És una de les preguntes que rebem amb més freqüència i que analitzem en un article recent, arribant a la conclusió que, com a norma general, des del punt de vista tributari, serà consellable utilitzar societats de capital quan el nombre d'immobles en els quals s'inverteixi sigui major.

Immobles amb un valor d'adquisició baix

Una altra qüestió que sovint es planteja és què succeeix quan es pretén aportar a una societat uns immobles amb un valor d'adquisició baix. Aquest és un dels principals problemes a tractar en el cas de voler aportar immobles. Cal recordar que, en aquest cas, la persona física aportarà els immobles a la societat i la societat integrarà en el seu actiu els immobles pel seu valor en aquest moment, rebent el soci accions o participacions de la companyia pel valor esmentat.

Impostos subjectes a l'operació

Aquesta transmissió tributarà a l'IRPF de l'aportant, per la guanyança patrimonial obtinguda, calculada en funció de la diferència entre el valor d'adquisició de l'immoble i el valor de mercat en el moment de l'aportació. A més, l'operació també estarà subjecta a l'Impost sobre l'Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (plusvàlua municipal), que gravarà la transmissió en funció dels anys de tinença de l'immoble per part del transmetent. Per tant, el cost fiscal de l'aportació no dinerària dels immobles pot fer que sigui inviable en moltes ocasions.

Quan és possible evitar la tributació

En alguns casos serà possible realitzar l'aportació evitant (o més ben dit, diferint) la tributació esmentada, i això serà en aquells casos en què sigui possible aplicar el règim fiscal especial de les fusions, escissions, aportacions d'actius, canvi de valors i canvi de domicili social d'una Societat Europea contingut en el capítol VII de la Llei de l'Impost sobre Societats.

Aquest règim fiscal especial ens permetrà, en línia general, aportar els immobles a una societat existent o de nova creació, adquirint-los aquesta pel seu cost històric, és a dir, pel valor que van ser adquirits en el seu moment per l'aportant, sense que es devengui ni l'IRPF ni la plusvàlua municipal per a l'aportant. No obstant això, ens trobem davant d'un règim de diferiment, el que significa que, a efectes fiscals, la societat haurà d'integrar a l'actiu l'immoble pel valor pel qual el va adquirir el soci, el que implicarà uns despeses per amortització menors i un major benefici en cas de transmissió, donant lloc a ajustos fiscals en l'IS de la companyia. El mateix succeirà amb la data d'adquisició a efectes de la plusvàlua municipal, havent de computar-se la data d'adquisició de l'immoble per part del soci.

Per a l'aplicació del règim, es requerirà que els immobles estiguin afectes a una activitat econòmica en el moment de l'aportació (per a la afectació serà necessària la utilització dels immobles per desenvolupar una activitat econòmica durant almenys tres anys), comptant amb mitjans humans i materials per al desenvolupament d'aquesta; i cal recordar que perquè es consideri que s'està realitzant una activitat econòmica en el cas de l'arrendament, s'haurà de comptar, com a mínim, amb una persona contractada laboralment i a jornada completa per a la gestió de l'activitat

A tenir en compte

El régimen requiere el cumplimiento de una serie de requisitos de los cuales destacamos el hecho de que la operación no debe pretender la evasión o fraude fiscal, lo que se conseguirá cuando se efectúe por motivos económicos válidos, esto es, que no tenga como única finalidad el ahorro fiscal, si bien en estos casos la protección patrimonial que ofrece la sociedad mediante la limitación de la responsabilidad suele configurarse como un motivo económico válido.

Ens trobem davant d'un règim fiscal especial molt avantatjós, tot i que complex, no sent aquest article un anàlisi exhaustiu del règim, sinó una aproximació a una possibilitat per reestructurar patrimonis d'una certa importància.