Aspectes formals del contracte de compravenda de béns immobles: l'escriptura pública

El contracte de compravenda es defineix com aquell contracte en què el venedor es compromet a lliurar un bé i trasmetre'n la titularitat, i el comprador es compromet a pagar un preu i rebre el bé. La formalització de la compravenda haurà de fer-se a través d'una escriptura pública notarial.

Per a l'adquisició efectiva del bé immoble, un cop hem signat el contracte d'arras confirmatòries o penitencials segons ens convingui més, hem de procedir a formalitzar la compravenda mitjançant una escriptura pública notarial.

En adquirir un bé immoble, ens interessa protegir el nostre dret de propietat, i per això hem de registrar-ho en el Registre de la Propietat corresponent. Només així el nostre dret estarà protegit davant de tercers, evitant així qualsevol privació o restricció del nostre dret real de propietat. El requisit per inscriure qualsevol acte en un Registre és atorgar una escriptura pública notarial, pel que el primer pas després de la signatura de les arras serà buscar un notari per signar la compravenda.

La elecció del Notari serà a càrrec del comprador, tenint com a única limitació triar un Notari que tingui connexió amb algun dels elements de la compravenda; normalment, per raons pràctiques, s'elegirà un Notari del lloc on es troba el bé immoble.

En primer lloc, és important entendre les obligacions i les conseqüències jurídiques que el contracte generarà entre les parts. Les compravendes realitzades sobre béns immobles situats a Catalunya estan regulades per les disposicions contingudes a la Llei 3/2017, del 15 de febrer, del llibre sisè del Codi civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes, i de modificació dels llibres primer, segon, tercer, quart i cinquè, que aquest mes de gener celebra el seu primer any de vigència.

El venedor té l'obligació d'informar al comprador sobre les característiques del bé, pel que en el moment de signatura de l'escriptura de compravenda, el Notari requerirà al venedor perquè aporti una sèrie de documentació necessària per procedir a la venda del bé immoble. Aquesta documentació acreditarà les característiques i l'estat tant real com jurídic del bé objecte de compravenda.

• Nota simple del bé immoble: la nota simple s'obté del Registre de la Propietat, en ella constaran les dades relatives al bé, incloent la descripció d'aquest, la identitat dels titulars i les càrregues i afectacions que puguin gravar el bé. Perquè el comprador no es vegi perjudicat, el venedor haurà d'acreditar que l'habitatge es transmet lliure de càrregues.
• Cèdula d'habitabilitat: és un acte administratiu que acredita el compliment de les condicions mínimes d'habitabilitat que ha de tenir una vivenda. A Catalunya, la Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l'habitatge, estableix que en qualsevol transmissió per venda d'una vivenda, és obligatori acreditar que la vivenda compleix amb les condicions de qualitat exigibles per llei, i això es fa mitjançant la cèdula d'habitabilitat que haurà d'aportar el venedor el dia de la signatura.
• Certificat d'eficiència energètica: aquest certificat inclou la informació objectiva sobre les característiques energètiques dels edificis. El 2007 es va establir l'obligació d'emetre un certificat energètic per als edificis de nova construcció, i a partir del 2013, mitjançant el Reial Decret 235/2013, de 5 d'abril, pel qual s'aprova el procediment bàsic per a la certificació de l'eficiència energètica dels edificis, es va estendre l'obligació als edificis existents. Per tant, en qualsevol compravenda s'haurà de presentar el certificat d'eficiència energètica, perquè el comprador valori les condicions del mateix.
• Certificat de la comunitat de propietaris: el venedor haurà d'acreditar que està al corrent de pagament de les quotes de comunitat, i per això, el secretari, amb l'autorització del president, haurà d'expedir un certificat sobre l'estat de deutes de la comunitat. D'aquesta manera, el comprador s'assegura que no haurà d'assumir despeses de comunitat anteriors a l'adquisició de l'habitatge.

Amb tot això, quedarà acreditada la situació del bé immoble i el comprador podrà adquirir-lo amb seguretat. Per assegurar una correcta perfecció del contracte, és recomanable tenir l'assessorament legal adequat d'un advocat des del principi fins al final de l'operació.